Eine Immobilie als Anlageobjekt in Deutschland

Seit jeder diskutieren die Deutschen, wie Sie richtig für das Alter vorsorgen. Oftmals fällt dabei die Behauptung, eine eigene Immobilie reiche aus, um finanziell sorgenfrei im Alter leben zu können. Aufgrund des kapitalgedeckten Verfahrens in der Rente ist es für einen Arbeitnehmer keineswegs sicher, auch im hohen Alter Unterstützung vom Staat zu bekommen. Nach 40 Jahren im Berufsleben hat jeder Mensch aber Träume, die er nur realisieren kann, wenn er sich keine finanziellen Sorgen machen muss. Es ist daher für jeden ratsam, sich bereits jetzt Gedanken über die eigene Altersvorsorge zu machen. Ob die Anschaffung einer Immobilie als Einnahmequelle im Alter ausreicht, dieser Frage gehen wir in diesem Beitrag auf den Grund.

Innenausstattung ihrer Garage

Stromanschlüsse

Vorzugsweise ist eine Garage mit genügend Lichtquellen ausgestattet. An jedem Zugang sollte sich ein Lichtschalter befinden. Ein Bewegungsmelder, der das Licht anschaltet, sobald die Garage betreten wird, ist noch komfortabler. Ebenfalls werden zahlreiche Steckdosen benötigt. Manch ein Fahrzeughalter nutzt seine Garage gelegentlich auch zum Werken. Aber auch zum Aussaugen des Autos ist man stets auf Strom aus der Steckdose angewiesen.

Luftentfeuchter

Gerade in den Sommermonaten heizt sich eine Garage sehr auf. Sind dann keine Fenster in der Garagenausstattung enthalten, kann die Luft ziemlich stickig werden. Bei hoher Feuchtigkeit besteht zudem die Gefahr der Schimmelbildung. Ein Ökogaragenlüfter sorgt für stete Luftzirkulation, ohne dabei Strom zu verbrauchen. Das Gerät wird ausschließlich von Windkraft betrieben.

Gute Pflege erhöht die Lebensdauer der Garage

Werden Wasserflecken oder sogar Pfützen sichtbar, weist das auf einen Bauschaden hin. Mauerwerk und Boden müssen turnusmäßig überprüft und gegebenenfalls ausgebessert werden. Eine weitere Schwachstelle ist das Garagentor. Zur Garagenpflege gehören das Ölen der Scharniere und die Wartung der Elektronik. Von Zeit zu Zeit tut einem Metalltor auch ein neuer Anstrich gut. Regale und andere Ordnungssysteme sorgen für Übersicht und verhindern, dass sich Schmutz ansammelt. Einmal im Monat sollten Garagenbesitzer den Boden fegen und anschließend nass wischen. Die sofortige Entsorgung des Kehrschmutzes ist sinnvoll, damit dieser bei einem Windstoß nicht wieder in die Garage geweht wird. Ein Hochdruckreiniger leistet wertvolle Dienste, denn er entfernt auch hartnäckigen Beläge und Schimmelflecken. Auch Ölflecken auf dem Betonboden lassen sich hiermit beseitigen. Oft hilft jedoch nur das tatkräftige Schrubben mit der Bürste. Fenster und Türen aus Aluminium oder Strahl müssen gereinigt werden, damit sich kein Rost bildet. Wer in Küstennähe wohnt, sollte aufgrund der salzhaltigen Luft regelmäßig Autowachs auf die Außentür auftragen.

Warum Sie sich bereits jetzt Gedanken um die Altersvorsorge machen sollten

Wie bereits erwähnt wurde, wird in Deutschland in der privaten und gesetzlichen Altersvorsorge das kapitalgedeckte Verfahren angewendet. Dies bedeutet, dass jeder Arbeitnehmer nur so viel an Auszahlungen erhält, wie er Einzahlungen geleistet hat. Je früher Sie also beginnen, in die gesetzliche oder eine private Altersvorsorge einzuzahlen, desto besser geht es Ihnen im Alter. Aufgrund der demografischen Situation in Deutschland ist das Verhältnis von Einzahlern und Auszahlern in eine Schieflage geraten. Immer weniger Einzahler, müssen immer mehr Empfänger finanzieren. War früher das Verhältnis zwischen Einzahlern und Empfängern bei 5 zu 1, so ist das Verhältnis inzwischen auf 2 zu 1 gesunken. Deshalb erscheint es ungewisser denn je, ob die Rente wirklich so sicher ist, wie versprochen wurde.

Dank der Niedrigzinspolitik ist Hausbauen so günstig wie nie

Obwohl die Rente keineswegs so sicher ist, wie viele immer glauben wollten, gibt es dennoch Wege, finanziell sorgenfrei im Alter leben zu können. Eines davon ist der Bau einer eigenen Immobilie, denn die Zeiten hierfür waren nie so günstig wie aktuell. Aufgrund der Nullzinspolitik, die die Europäische Zentralbank sowie die nationalen Notenbanken nach der Weltfinanzkrise eingeschlagen haben, sind die Zinsen für Darlehen so niedrig wie nie. Da kaum ein Arbeitnehmer so viel Geld zur Verfügung hat, wie der Erwerb einer Immobilie kosten würde, werden der Großteil aller Immobilien immer noch über ein Darlehen finanziert. Da die Zinsen so niedrig hierfür sind, lohnt sich die Investition in ein Haus ungemein.

Warum Sie nicht auf Aktien setzen sollten

Kritiker der These, eine eigene Immobilie ist gut geeignet als Vorsorge im Alter, entgegnen nun, dass Aktien ebenfalls gut geeignet sind, ein finanzielles Polster im Alter anzulegen. Dabei wird oftmals außer Acht gelassen, dass Aktien auch damit verbunden sind, dass Sie Ihr gesamtes Geld verlieren können. Nach den Börsenturbulenzen des vergangenen Jahres, wo der Deutsche Leitindex DAX bis zu 1/6 seines Wertes verlor, wird diese These erneut bestätigt. Grundsätzlich benötigt derjenige, der auf Aktien zur Vorsorge im Alter setzt, relativ gute Nerven und einen langen Zeithorizont. Wer kurzfristig etwas Geld für den Ruhestand verdienen möchte, sollte sich eine andere Möglichkeit überlegen.

Nachfrage nach Wohnraum konstant hoch

Aktien haben den Nachteil, dass diese relativ volantil, das heißt schwankungsanfällig, sind. Die Altersvorsorge mithilfe von Immobilien dagegen ist weniger spannungsvoll. Dies liegt daran, dass es eine konstante Nachfrage nach Immobilien gibt. Gerade in Großstädten und Städten mit einer Universität oder Fachhochschule, sowie im benachbarten Umland, gibt es immer Studenten, die auf der Suche nach einer Wohnung sind. Die Anzahl der Wohnung – suchenden übersteigt dabei das Angebot um ein Vielfaches, oftmals werden einheitliche Besichtigungstermine zu einem Massenevent mit mehreren 100 Interessenten. Darüber hinaus werden auch Immobilien am Rande der Großstadt immer beliebter. Gerade Familien, die sich mit der Familienplanung beschäftigen, wird das Land immer attraktiver, da hier die Gefahren geringer sowie die persönliche Atmosphäre, wo der Nachbar zum Freund und nicht zum unbekannten Wesen wird, besser sind. Aufgrund der hohen Nachfrage, sowohl in der Stadt, als auch auf dem Land, steigt der Wert der Immobilien tendenziell.

Miete zahlen im Alter als Belastung

Die Alternative gegen eine eigene Immobilie als Altersvorsorge wäre, das ganze Leben lang in einer Mietwohnung zu leben. Dies ist aus mehreren Gesichtspunkten aber nachteilig. Wer sein Leben lang in einer Mietwohnung lebt, riskiert, sein Leben lang Miete zahlen zu müssen. Experten gehen davon aus, dass spätestens nach 25 bis 30 Jahren, die Anschaffungskosten einer Wohnung geringer sind als die zu zahlenden Mietkosten an den eigenen Vermieter. Es ist deshalb aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll, sein Geld in eine eigene Immobilie zu investieren.

Darüber hinaus sind Sie jederzeit dem Risiko ausgesetzt, dass die Miete erhöht wird. In Zeiten, wo Immobilien immer beliebter werden und eine konstant hohe Nachfrage besteht, machen viele Vermieter von Ihrem Recht Gebrauch, alle drei Jahre die Miete um zehn Prozent erhöhen zu dürfen. Da die Steigerungen der Rente, wenn einmal unterstellt wird, dass jeder eine Rente bekommt, wesentlich geringer sind als die Erhöhung des Mietpreises, findet somit eine schleichende Enteignung statt, denn von Ihrer Rente bleibt immer weniger zum Leben übrig. Die finanziell sorgenfreie Zeit im Alter wird somit unwahrscheinlicher und Sie müssen sich damit auseinandersetzen und Sorgen machen, obwohl dies vermeidbar gewesen wäre.

Immobilien steigen über die Zeit im Wert

Auch als Investitionsobjekt sind Häuser geeignet. Aufgrund der hohen Nachfrage, ob Sie eine Immobilie in der Stadt oder auf dem Land besitzen, steigt der Wert einer Immobilie konstant. So zeigen Studien, dass der Preis einer Immobilie inzwischen wieder auf dem Niveau vor der Weltfinanzkrise ist. Es hat also gerade einmal sieben Jahre gedauert, um den Wertverlust, der infolge der Krise eingetreten ist, zu kompensieren. Ein Ende des Trends, dass Immobilien im Wert steigen, ist auch nicht abzusehen, denn die Niedrigzinsphase führt zwar zu einem kleinen Boom beim Häuserbauen, die Nachfrage übersteigt aber das Angebot bei weitem. Somit lässt sich auch mit Häusern ein Geschäft machen, den findige Geschäftsleute schon längst herausgefunden haben. Diese bauen ein Haus und verkaufen dies zu einem späteren Zeitpunkt, sie profitieren also von der Wertsteigerung. Mit einem Haus als Anlageobjekt lässt sich also eine gute Rendite erwirtschaften, die vergleichbar mit den erfolgreichsten Aktienfonds ist. Der Vorteil hierbei ist, dass das eigene Geld sicher ist und sich der Immobilienmarkt tendenziell sehr robust in Krisenzeiten zeigt.

Was beim Kauf einer Immobilie zu beachten ist

Eine Immobilie ist also als Anlageobjekt gut geeignet. Wenn Sie jetzt aber denken, klasse, dann kaufe ich mir doch die nächstbeste, sollten Sie einmal die folgenden Absätze genauer lesen. Mit einer eigenen Immobilie kann jeder nämlich eine ganze Reihe falsch machen. Aufgrund gesetzlicher Bestimmungen war es aber früher leichter, mehr falsch zu machen. Da die Banken bei der Kreditvergabe vorsichtiger geworden sind, müssen Sie höhere Hürden erfüllen, damit Ihnen die Bank ein Darlehen gewährt. Deshalb ist die wichtigste Regel beim Erwerb eines Anlageobjektes, beispielsweise einer Immobilie, genügend Eigenkapital zu besitzen. Experten raten, dass mindestens 30 Prozent der Höhe des Darlehens als Eigenkapital zur Verfügung stehen sollte. Wer also ein Darlehen von 250.000 Euro aufnehmen möchte, sollte mindestens 75.000 Euro an Ersparnissen und anderen Vermögenswerten besitzen, bevor überhaupt darüber nachgedacht wird, ein Darlehen zu beantragen.

Achten Sie auf die Lage

Wie bereits erläutert wurde, werden Immobilien in den nächsten Jahren eine deutliche Wertsteigerung erfahren. Dabei hängt die Wertsteigerung auch davon ab, in welcher Lage sich die neu zu erwerbende Immobilie befindet. Wer darauf setzt, eine Immobilie als Anlageobjekt zu kaufen, der sollte diese Überlegungen in sein Kalkül mit einfließen lassen. Grundsätzlich gilt, dass Immobilien in Großstädten eine größere Wertsteigerung erfahren. Dies liegt an der erhöhten Nachfrage nach Immobilien in Großstädten oder an der Peripherie derer. Durch die immer weiter ansteigenden Studienzahlen aufgrund einer erhöhten Quote an Abiturienten wird die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Universitäts-Städten weiterhin groß sein. Da immer mehr Familien von der Großstadt in das Umland zieht, findet ein Verdrängungswettbewerb statt, so dass die Preise für Immobilien auf dem Land ebenfalls anziehen werden. Da immer mehr Unternehmen auf die Idee kommen, ihre Produktionsstandorte von der Großstadt in das Umland zu verlegen, weil hier die Standortfaktoren wie Gewerbesteuer oder Preise für Immobilien sowie die Verkehrsanbindung besser sind, prognostizieren Experten, dass auch die Nachfrage nach Wohnraum im Umland von Großstädten weiterhin auf hohem Niveau bleiben wird.

Auch innerhalb von Städten können die Preise für Immobilien stark variieren. Dabei ist die Nachfrage nach Wohnraum in den Innenstädten, wo die meisten Firmen sitzen, stärker als in den Vororten. Jeder Arbeitnehmer möchte morgens lieber einen kürzeren Weg zur Arbeitsstätte haben, als einen weiten, so dass dieser Trend nachvollziehbar ist. Aber auch in den Vororten besteht eine hohe Nachfrage nach Wohnraum. Aufgrund öffentlicher Verkehrsmittel, die in jeder größeren Stadt verfügbar sind, ist jeder Arbeitnehmer innerhalb kürzester Zeit an seinem Arbeitsort. Zudem kommt hinzu, dass die Preise entsprechend niedriger als in einer Innenstadt – Lage sind.

Ein Einfamilienhaus oder eine Mietwohnung?

Nachdem Sie nun die eigene finanzielle Situation sowie die finanzielle Machbarkeit eines Erwerbes einer Immobilie sowie die Lage entschieden haben, in der sich die Immobilie befinden soll, müssen Sie nun die grundlegende Frage beantworten, welche Art von Immobilie Sie erwerben möchten. Diese Entscheidung wiederum hat Einfluss auf die finanzielle Machbarkeit, da Mietwohnungen in der Regel deutlich günstiger als Einfamilienhäuser sind. Zudem ist die Rendite, die mit der Immobilie als Anlageobjekt verbunden ist, unterschiedlich. Mietwohnungen werden nämlich, wie es der Name schon sagt, vermietet. Eine Miete bedeutet eine monatliche Zahlung des Mieters an den Vermieter. Einfamilienhäuser werden dagegen in der Regel nicht vermietet, sondern verkauft. In diesem Falle erhalten Sie als Verkäufer eine einmalige Zahlung, während Sie als Vermieter einer Mietwohnung jeden Monat konstante Zahlungen erhalten. Die Rendite ist also in einer Mietwohnung deutlich höher. Einzige Einschränkung hierbei ist, dass die Wohnung früh genug vermietet werden sollte, damit Sie als Vermieter von den Mieteinnahmen profitieren können. Es besteht natürlich darüber hinaus die Möglichkeit, die Mietwohnungen irgendwann komplett zu verkaufen.

Auf die richtige energetische Sanierung achten

Nachdem Sie nun die Art der Immobilie, die Lage sowie die finanzielle Realisierbarkeit geprüft haben, sollten Sie sich die hierfür in Betracht kommenden Objekte genauer ansehen. Durch die Energiewende, die 2011 beschlossen wurde, bestehen für Immobilien Fördermöglichkeiten zur energetischen Sanierung. Bzw. die Sanierung des Carports und der perfekten Garage. Diese Möglichkeiten nehmen viele Menschen in Anspruch, so dass ein Großteil aller neu zu bauenden sowie bereits gebauten Eigentumswohnungen saniert wurden. Sie sollten deshalb beim Kauf der Immobilie darauf achten, dass die Fenster und Wände energietechnisch auf dem neusten Stand sind, denn Vermieter von Mietwohnungen berichten, dass Wohnungen, die noch nicht saniert wurden, schwerer zu vermieten und zu verkaufen sind.

Fazit: Immobilien als Anlageobjekte

Sie haben gesehen, es gibt gute Gründe, Immobilien als Anlageobjekte zu kaufen sowie zur eigenen Altersvorsorge zu nutzen. Neben einer konstanten Nachfrage sowie einer anhaltenden Preissteigerung dieser Objekte schonen Sie damit Ihre Nerven. Dabei erfreuen sich auch Immobilien an der Peripherie von Großstädten einer großen Beliebtheit und eignen sich ebenfalls als Investitions- und Anlageobjekt. Dabei sollten Sie im Vorfeld die finanzielle Machbarkeit, die Lage sowie die Art der Wohnung abklären. Auch eine entsprechende moderne energetische Bauweise sowie die Verwendung hochwertiger Materialien, um den Wärmeverlust zu minimieren, sollte bedacht werden.